《特别报导》2012年:输不起的中国楼市 / 8 years ago《特别报导》2012年:输不起的中国楼市4 分钟阅读* 中国楼市输不起,惊涨又怕大跌 * 未来房价趋降,但不会崩盘 * 保障房以时间换空间,机制配套是关键 * 行政限购难压长久需求,明年调控料推新政 作者 邵晓忆/李文科 路透北京12月13日电---中国政府正面临着艰难的选择:持续的楼市调控势必伤及正在下滑的中国经济,而稍有放松则可能令持续20个月的调控功亏一篑,并严重打击政府公信力. 2012年,是中共十八大召开的敏感年份,"维稳"高于一切,与百姓利益相关的房地产政策也需更为慎之.中央政治局对2012年地产政策的最新定调是:"坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归",暗示政策短期仍趋于以控制房价为主. 从高层官员众口一辞强调房地产调控"不放松",到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示北京对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出. "房地产调控是重中之重,是这次宏观调控主要攻击的目标",中国交通银行首席经济学家连平称,"最不可能首先放松的就是它(房地产调控政策)." 但这又不是一厢情愿的事,总得面对现实.当前欧债危机仍在发酵,中国经济增长动力减缓,楼市调控正在考验决策者的智慧:持续调控是否会令中国经济跌入"硬着陆"深渊,保障房能否力挽狂澜,限购令何时可以全身而退...... 2011年底的冬天,对于购房者来说是充满憧憬和希望的,他们终于迎来了期盼已久的降价冷风.虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫--部分专家认为,目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象,房价下跌幅度料有限;如果中国经济增速继续放缓,或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑. **怕它涨,又怕它大跌** 房价飙升,百姓自然怨声载道,威胁社会安定.但房价跌得快,杀伤力可能更大,因为这场房地产调控的成败已经不只是关乎行业自身,而且攸关明年中国经济是否"硬着陆"的宏观命题.在经济放缓的阵痛声中,中国房地产业的兴衰将左右这个全球第二大经济体的走向. "可以说,最近十年来房地产的确是中国经济增长的一个支柱...而房价下跌过多并不是中国政府调控的本意,调控的本意是维稳,是要刺破房地产的泡沫,"北京大学光华管理学院副教授陈玉宇说. 在不同国家,房地产在经济发展进程中都扮演过很重要的角色,但在中国,这一角色显然尤为关键.瑞银(UBS)经济学家乔纳森?安德森(Jonathan Anderson)甚至形容中国房地产行业是"全球经济中独一无二的重要行业". 数据显示,2010年的房地产投资在国内生产总值(GDP)中的直接比重逾12%.不过,房地产还影响到高达40-50个左右的关联产业,包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等,还有就业. "如果更广泛的角度而言,房地产相关联的产业是200多个,在GDP中的位置至关重要."一个华东地区的小型房地产商对路透表示,所有的房地产项目都会带到项目周边基础设施建设以及配套商业等. 欲浏览今年中国房价走势图,请点选() 欲浏览中国1998年以来房地产投资与GDP增速图,请点选() "房地产仍是拉动经济增长的大的动力,我认为在未来很长时间,5-10年房地产还是动力,因为中国的城镇化建设还有很长的路要走,"连平强调. 此外,房地产还攸关金融业的安全.尽管中国前银监会主席刘明康在房贷压力测试后曾乐观地表示,"房价下跌40%,银行抗得住."但数据却并不乐观.截至2010年底,全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%,银行贷款已占房地产开发资金的70%. 中国一大型国有银行某支行副行长分析称,如果静态看待目前的房价下跌,则对银行的风险并不大.因为很多贷款是在房价大幅上涨之前形成的,因此即使现在房价下跌50%,对于大多数买房者而言,房子的价值仍然大于贷款余额. 但是,银行的业务是动态的,考虑到房地产开发贷款、地方政府的土地抵押贷款,以及因房价下跌预期而导致房地产销售的疲弱等,"我觉得银行没法承受房价下跌50%的打击,或者说这对银行而言是一件非常危险的事情,"上述副行长表示. 近期已有部分商业银行指出,银行和房企能够承受房价下跌20-30%带来的冲击.但银行和企业更加关心房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售,抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应.[ID:nCN1259190] "当前楼市调控的方向是对的,房价需要回归合理价位,房价有可能会下跌30%.楼市调控政策要坚持,但不能太急,尤其是价格不能跌的太急,否则中国经济受不了,"中国全国人大财经委副主任贺铿此前对路透表示. **开弓没有回头箭** 其实,从2003年以来,中国几乎每年都推出楼市调控之举,但效果相对有限,炒房团四处出没,令房价持续飙升.而在飙升的房价背后,房地产吸引资金"抽离"实体经济,进而对产业结构调整和转变发展方式带来不利影响,地产泡沫破灭的风险如"达摩克利斯之剑"般高悬在上. 类似的惨痛教训并不少,1991年日本房地产泡沫的破裂导致日本财政赤字居高不下,国内需求疲软、资金外流,经济十多年来几乎停滞不前. 1997年,香港房地产泡沫的破裂导致香港经济在1998年出现负增长,失业率飙升,2001年底的私人住宅售价指数比1997年底下降逾五成.更严重的则是,2008年美国房地产市场泡沫的破灭,引发了全球的金融危机,而这场金融危机的阴霾至今仍未消散. 中国本轮房地产调控,亦与2008年金融危机后中国的宏观政策有关.当时迫于经济增长和就业压力,中国宏观政策发生180度逆转,不仅是财政货币政策的放松,更有一揽子刺激计划,令一度低迷的房地产市场站上新一波高峰,本轮房地产调控因此被迫出场. 但这次的中国房地产调控,显然没有翻版以前的套路.尽管欧债危机和美国主权债务问题此起彼伏,尽管中国经济面临增速放缓的阵痛,但北京政府对房地产调控的态度始终没有松口. 中共中央政治局上周五召开会议称,2012年中国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展.[ID:nCN1275576] 房地产调控不会轻易放手的另一原因是,现在的房地产市场跟2008年金融危机时候的状况不可同日而语,开发商资金状况也不大相同. "2008年几乎所有的房地产企业都缺钱,行业没有发生一起并购案例.今年大中小型房地产企业,有的资金紧张,有的不怎麽紧张,出现了差异....我认为,国家对住宅市场去投资化的决心不会改变,"国内媒体援引中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹称. 稍早有报导称,中国民营房地产开发商--绿城中国()正与中投和黑石(Blackstone)()深度接触,拟成立合资公司.同时中国房地产服务商亦在整合以求生存,例如易居中国EJ.N宣布入主21世纪不动产CTC.N中国业务. **下调存准不是"开闸放水"** 央行12月初意外地下调存款准备金率,让一些房地产业者看到了调控松绑的曙光.但业内人士及专家纷纷表示,银根稍有松动这并不意味着楼市的调控放松,也难以改变未来房价下降的趋势. 中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析称,货币政策的结构性放松,重点是只针